Alquileres: mercado vs. control estatal

El alquiler de viviendas permite solucionar, en gran parte, el problema habitacional, debido a que, por lo general, el precio de una vivienda excede las posibilidades económicas de un sector importante de la población. La construcción masiva de viviendas destinadas al alquiler permitiría promover una importante actividad económica, esencial en los países subdesarrollados, ya que no se requieren conocimientos ni tecnologías demasiado avanzadas, ni tampoco capitales inalcanzables para los sectores inversores.

Si en lugar de priorizar la adquisición de un automóvil, generalmente de origen importado, se priorizara la adquisición o la construcción de una vivienda, el panorama económico del país cambiaría bastante, positivamente. El automóvil no es un bien imprescindible, excepto para quienes lo utilizan para realizar su trabajo diario, siendo un importante capital que tiene a disminuir con cierta rapidez, mientras que una vivienda tiende a mantener o a aumentar su valor. Mientras que al automóvil hay que “mantenerlo”, como si fuese alguien más a quien se le ha de dar de comer, la casa propia permite ahorrar el importe de un alquiler, sin que exija mayores gastos de mantenimiento por un tiempo largo.

Para favorecer la inversión en viviendas para alquilar, el Estado debe proveer un marco jurídico que proteja al propietario. De lo contrario, pocos tendrán el interés suficiente para realizar inversiones en ese sector de la economía. Por el contrario, cuando el gobierno trata de proteger al inquilino, desprotegiendo al propietario, el interés por invertir en el sector decae bastante.

La protección del propietario no implica un desamparo simultáneo del inquilino, ya que éste será protegido por la competencia en el mercado. Esto implica que, si algunos propietarios ofrecen sus viviendas en alquiler a precios considerados excesivos, al existir una adecuada oferta de tales viviendas, correrán el riesgo de tenerlas desalquiladas, por lo cual deberá reducir sus exigencias. De esa manera el mercado protege al inquilino.

Como, por lo general, los políticos en el poder toman sus decisiones pensando en la mayor cantidad de votos que puedan recibir en futuras elecciones, tendrán la predisposición a proteger al inquilino y desamparar al propietario, ya que hay más inquilinos que propietarios. Una de las formas de “protegerlo” consiste en decretar precios máximos para los alquileres, lo que produce el inmediato detenimiento de las inversiones en el sector, con la correspondiente baja en la industria de la construcción. Mientras que los inquilinos que ya están en esa situación se beneficiarán con tal medida de control, los nuevos inquilinos serán cada vez menos, ya que la oferta de viviendas se reducirá drásticamente. Se puede hacer una síntesis de la situación:

Países desarrollados:

El Estado protege al propietario – El mercado protege al inquilino (y especialmente al futuro inquilino)

Países subdesarrollados:

El Estado desampara al propietario y protege al inquilino – El mercado se restringe (se desampara al futuro inquilino)

En este último caso ocurre algo similar a la situación promovida por los gremialistas cuando extorsionan a las empresas obligándolas a pagar sueldos bastante por encima de lo que recomienda el mercado. Quienes ya tienen trabajo, se benefician con esa suba, mientras que se reduce drásticamente la admisión de nuevos empleados. Incluso tales prácticas gremiales están favoreciendo la desaparición de los empleos estables, por cuanto los empresarios tienden a contratar o a subcontratar mano de obra por tiempos limitados, para tener la libertad de despedirla con facilidad. Entre los motivos que hicieron de Perón un líder aclamado por diversos sectores de la sociedad, está la “ley de alquileres” que congelaba sus precios, especialmente en épocas de inflación. Muchos inquilinos vivieron “casi gratis” durante muchos años, por lo que no se preocuparon por construir o comprar su vivienda propia. Quienes postergaron gastos y comodidades para asegurar su futuro económico, construyendo alguna vivienda para alquilar, se vieron burlados por la expropiación virtual, o parcial, de su propiedad.

Los fanáticos peronistas agradecían a Perón por permitirles pagar alquileres pequeños, mientras que en realidad deberían agradecer al propietario que construyó la casa, ya que invirtió mucho dinero, trabajo y esfuerzo para que otro usurpara su propiedad por varios años con la legalidad (no la legitimidad) otorgada por leyes nefastas para el país y para la sociedad. Perón y Eva les enseñaron, además, a descalificar y a difamar al sector de los propietarios, a quienes consideraban como la “oligarquía” y la “antipatria”. Desde ese momento comenzó a elevarse el déficit de viviendas que por el momento sigue siendo bastante alto.

La causa por la cual el control estatal de alquileres tiene bastante adherentes es la creencia de que, necesariamente, el propietario es una persona perversa y explotadora, mientras que el inquilino es una persona cumplidora y honesta, lo que no siempre así resulta. El propietario razonable, sabiendo que no todos los inquilinos cumplen con sus obligaciones contractuales, cuando tiene un buen inquilino, trata de cobrarle un precio accesible con la intención de mantenerlo por mucho tiempo. Por el contrario, el propietario que cobra alquileres elevados, pensando sólo en su conveniencia personal, se arriesga a perder al buen inquilino hasta que llega el momento en que le toca alquilar a quien, además de no pagar, termina destruyendo parcialmente su vivienda.

Son muchas las viviendas y lotes usurpados en la Argentina. Para recuperarlos, el propietario debe hacer engorrosos y largos trámites. Estos casos también desalientan la inversión. Puede decirse que las leyes vigentes y una parte de la sociedad, promueven que el inversor deje de serlo para convertirse en un especulador comprando dólares u oro. Peor aún, tratará de llevar sus ahorros a países más seguros en lugar de invertirlos en su propia nación.

Hace unos años atrás, en una universidad de Buenos Aires (de la capital o la provincia) algunos docentes planearon una forma para usurpar terrenos para luego asesorar a la gente que carecía de medios suficientes para optar por una vivienda. Si se generaliza tal mentalidad, en poco tiempo se llegará al saqueo y al robo generalizado hasta retroceder hasta una etapa de barbarie o salvajismo.

Por lo general, los políticos de izquierda promueven acciones ilegales como la mencionada, aduciendo siempre luchar a favor de los pobres y en contra de las clases medias y altas. Sin embargo, admiran a Fidel Castro cuando con mano dura reprime cualquier tipo de disenso que se le pueda presentar. También los dirigentes peronistas tienen la predisposición a sabotear, por medio de huelgas generales, a los gobiernos no peronistas, mientras que en las épocas de Perón estaban “democráticamente” prohibidas las huelgas.

La ley de alquileres vigente durante el peronismo nos indica dos posibilidades: Perón era completamente ignorante de la economía elemental, estableciendo una ley que habría de llevar al país a un importante déficit habitacional, o bien era alguien que lo sabía perfectamente pero su errónea decisión le convenía para ganar elecciones y así permanecer en el poder. Cada casa parcialmente expropiada, le permitía lograr la adhesión y los votos de, al menos, dos o tres generaciones de peronistas agradecidos por permitirles vivir gratis. En todas las acciones de Perón se observa la prioridad de su gobierno: primero su éxito personal, luego el de sus seguidores y finalmente la patria, si es que algo le interesaba, es decir, una prioridad totalmente opuesta a la que difundía en sus discursos.

Durante el mandado de Nicolás Maduro, en Venezuela, se propone una ley aún más cercana a la expropiación comunista, ya que se obliga a los propietarios a vender su inmueble alquilado a los actuales inquilinos, bajo condiciones impuestas por el Estado. De ahí que sólo alguien con problemas mentales o con una buena dosis de altruismo se animaría a invertir en la construcción de una nueva vivienda para alquilar. Se cumpliría con el objetivo socialista de que “las empresas no deben buscar ganancias” sino que deben pensar “sólo en el beneficio de los demás”.

En realidad, el óptimo ético se establece cuando se produce el beneficio simultáneo entre las partes que intervienen en un intercambio, ya que, de lo contrario, se cae en algo parecido a la explotación laboral (el fuerte se beneficia y el débil se perjudica), o bien la explotación laboral autoinfligida (altruismo) (el fuerte se perjudica y el débil se beneficia).